关于公开征求南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）意见的公示

为进一步强化我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理，提高存量土地**配置效率和节约集约用地水平，

****办公厅、****办公厅相关规定，结合我市工作实际，我局草拟了《**市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）》，依据相关规定,现向社会公开征求意见。公示期间，公众可将书面意见通过传真、电子邮件等方式向我局反映,表达对《**市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）》的意见和建议。公示截止时间为2023年11月16日。

联系人:杨女士

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附件:《**市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）》

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2024年10月17日

附件：

**市国有建设用地使用权转让、出租、

抵押二级市场管理办法

（征求意见稿）

第一章 总 则 第一条 为进一步规范国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场行为，促进土地要素流通，提高土地**配置效率，根据《中华人民**国民法典》《中华人民**国土地管理法》《中华人民**国城市房地产管理法》《****办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《****办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发〔2020〕12号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于本市市本级范围内国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称“土地二级市场”）的建设、运行和管理，包括土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。 第三条 市、县级自然**部门负责本行政区域内土地二级市场的建设、管理和监督。 发改、财政、国资、税务、住建、市场监管、金融等相关部门按照各自职责，做好土地二级市场管理相关工作。 第四条 有下列情形的，国有建设用地使用权不得转让、出租、抵押： ****机关依法查封或者以其他形式禁止转让的； （二）共有国有建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物，未经其他共有人书面同意的； （三）存在权属争议的； （四）未办理国有建设用地使用权不动产权证书的； （五）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第二章 国有建设用地使用权转让 第五条 本办法所称国有建设用地使用权转让，是指土地使用权人将国有建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或者其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移。国有建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及房地产转让的，按照房地产转让相关法律、法规规定，办理房地产转让相关手续。土地竞买时****公司开发，成交****公司签订土地出让合同的不视为转让。 第六条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，应当经市、****政府依法批准，按以下方式办理： （一）土地用途符合《划拨用地目录》的，可以继续保留划拨方式，不补缴土地出让价款，直接办理转移登记； （二）土地用途不符合《划拨用地目录》但符合规划的，由受让方补缴土地出让价款，自然**部门为其办理土地出让手续和不动产登记； （三）土地用途不符合《划拨用地目录》且不符合规划的，未开发建设或已开工但未竣工的，可依法收回建设用地使用权；已建成竣工的，可经市、****政府批准后，由受让方补缴土地出让价款，自然**部门按土地用途为其办理土地出让手续和不动产登记，但不得改建、扩建。 第七条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，按以下标准补缴土地出让金： （一）整宗土地使用权转让，补缴土地出让金的，应委托具备资质的土地评估机构评估，自然**部门参考评估价格，集体研究确定应补缴土地出让金，并拟订土地出让方案，报市、****政府批准。 （二）属于已登记分户的城镇住宅转让的，由购房人按房屋成交价格的1%缴纳土地出让金，房屋成交价格参照税务部门计征契税时计税价格确定。房屋部分份额转让与房屋全部份额转让均按房屋总建筑面积计缴，即土地出让金金额=房屋计税价格（每平方米单价）*房屋建筑面积*1%。 （三）属于已登记分户的个人自建房转让的，房屋产权证面积小于144平方米（含）的，直接按完税价格的1%补交土地出让金后办理转移登记。如个人名下累计自建房产权证面积大于144平方米的，144平方米（含）以内按完税价格的1%计算，超出部分面积应补交金额=宗地所在网格居住用地楼面基准地价*期日修正系数*40%*超出部分房屋面积（期日修正是指根据中国地价动态监测网发布的年度**市居住用地地价指数进行修正）。 （四）属于已登记分户的非住宅转让的，土地出让金的计价基础为网格商业楼面基准地价。受让人为改制国有企业，即因企业改制而需要补办出让的，应缴纳的土地出让金数额=宗地所在网格商业楼面基准地价*楼层修正系数*期日修正系数*40%;受让人为其他受让人，应缴纳的土地出让金数额=宗地所在网格商业楼面基准地价*楼层修正系数*期日修正系数*60%(期日修正是指根据中国地价动态监测网公布的申请补办时上一季度**市商业用地地价指数进行修正;期日修正系数、商业用地楼层数修正系数由自然**部门定期公布实施)。 第八条 以出让方式取得的国有建设用地使用权转让，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；宗地出让时设置了有关业态等出让条件的招商引资类项目土地转让，****政府、工信、住建、****市政府同意；属企业投资工业项目“标准地”的，****管委会）批准方可转让； （二）原土地出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。 投资额是否达到25%，可由自然**、发改等部门现场联合勘查认定；也可委托****事务所对宗地项目已投资额进行认定，****管理部门核准或备案的投资额或者土地出让合同中的约定确认。 第九条 房屋建设工程投资额未达到投资总额25%的出让国有建设用地使用权转让，可以预告登记转让，按照“先投入后转让”原则，交易双方签订国有建设用地使用权转让合同，先办理预告登记，允许受让人凭预告登记证明依次办理项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防设计审查等规划、建设、消防审批手续，在投资额达到法定转让条件后再办理转移登记和各项竣工验收交付手续。建设项目转让前已办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理项目相关审批手续变更，无需再次办理该建设工程消防验收或备案抽查手续。 第十条 国有建设用地使用权分割转让的，应当经自然**部门批准，并符合划拨决定书或出让合同约定。分割转让建设用地的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。建设用地分割转让应满足以下条件： （一）不存在土地权属争议；土地出让合同、投资监管协议等未规定或约定禁止、限制转让的条款；未被认定为恶意囤地、炒地造成的闲置土地； （二）分割后的宗地应具备独立的分宗条件，分割界线不得切割建（构）筑物，分割后满足消防安全、环境保护等相关法律法规要求。 （三）拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。 （四）涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在转让合同中明确有关权利和义务。 （五）工业用地分割的，不涉及生产服务、行政办公、生活服务、科技研发等配套设施用地；对工业项目的工艺流程、生产线没有影响。 ****机关****机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；存在抵押的，应当符合民法典中关于抵押期间抵押财产转让的相关规定。 （七）经市、县政府同意或划拨决定书、出让合同明确移交的附属设施、配套设施等，可依据经批准的项目详细规划总平面方案、建筑单体方案明确的范围，直接办理分割转让。 （八）未完成开发建设的，在不改变原划拨决定书或出让合同规定的前提下，按照批准的规划方案满足独立分宗条件、不损害建筑功能完整性的，可分割转让，转让时应明确交易双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模等内容，作为建设用地规划审批和规划核实的依据。 第十一条 国有建设用地使用权合并转让的，应当经自然**部门批准，并符合划拨决定书或出让合同约定。合并前多宗土地剩余使用年限不一致的，土地使用权人可根据合并前宗地最短或最长剩余使用年限，选择确定合并后的宗地剩余使用年限。市、县级自然**主管部门应当组织土地评估机构分别评估宗地合并前后的土地价值。合并后宗地的土地价值高于合并前多宗土地价值总和的，土地使用权人应当补缴土地出让金。建设用地合并转让应满足以下条件： （一）不存在土地权属争议；土地合并涉及的宗地应为界限相邻地块，且土地用途、土地使用权人、土地使用权类型一致。 （二）涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让，其中划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款；合并宗地用途符合《划拨用地目录》的，土地使用权人可选择保留划拨方式； （三）合并后的宗地需满足消防安全、环境保护等相关法律法规要求；****机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利。 （四）土地出让合同、投资监管协议等未规定或约定禁止、限制合并的情形。 第十二条 以作价出资或入股方式取得的国有建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准国有建设用地使用权****机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，也可以根据权利人申请，直接变更为出让方式，土地使用年限为原土地使用者的作价出资或入股的剩余年限。 第十三条 授权经营建设用地使用权，在授权经营期内，可依法作价出资(入股)、****公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。权利人可****公司、****集团公司的土地处置文件，直接办理不动产登记手续。****集团公司以外的单位或个人转让时，须经依法批准，补缴土地出让收入，权利类型变更为出让。出让金补缴标准，参照划拨土地补办出让有关规定执行。 第十四条 国有建设用地使用权转让申报价格比标定地价低20%以上的，市、****政府可行使优先购买权纳入土地储备。 第三章 国有建设用地使用权出租 第十五条 本办法所称国有建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将国有建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 国有建设用地使用权出租的，出租人与承租人应签订国有建设用地使用权出租合同或房屋租赁合同，出租期限不得超过土地使用权剩余年限，且最高不得超过20年。 第十六条 全部或部分国有建设用地使用权出租后，土地出让合同、划拨决定书载明的权利、义务仍由原国有建设用地使用权人承担。 第十七条 建立划拨国有建设用地使用权出租收益年度申报制度，由出租人依法向税务部门申报并缴纳土地收益，不再另行单独办理建设用地使用权出租的批准手续。土地收益纳入土地出让收入管理。 第十八条 土地使用权人将划拨建设用地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的，按租金的15%缴纳土地收益；地上没有房屋的，按租金的30%缴纳土地收益。 第四章 国有建设用地使用权抵押 第十九条 本办法所称国有建设用地使用权抵押，是指土地使用权人（抵押人）将其合法取得的国有建设用地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向抵押权人履行债务做出的担保行为。抵押人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权以抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。 第二十条 自然人、法人或其他组织可作为抵押权人申请以国有建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的，须符合法律法规规定。 第二十一条 以出让、作价出资或入股等方式取得的国有建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的国有建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物所有权连同土地使用权可以一并抵押。 第二十二条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权可依法依规设定抵押权。抵押人转让或者抵押权人实现抵押权的，适用本办法第二章的规定，并优先缴纳土地出让收入和相关税费。 第二十三条 对不以公益为目的的教育、医疗卫生、养老等社会领域企业以有偿方式取得的国有建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的，可由抵押权人和抵押人自行承诺以在抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。 第二十四条 宗地部分开发建设，且有部分房屋预售、转让的，不影响抵押权的设立，但应明确抵押范围不包含已经预售或转让****政府的公益性质的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施的不动产权，申请登记时需要提供宗地项目详细规划总平面方案、测绘报告、预售证明。 第二十五条 对国有建设用地已设立抵押权，因抵押权延期、担保范围变化等原因申请抵押权变更登记，且当事人提交了原抵押权人书面同意文件的，应予受理；宗地上已有部分房屋预售、转让的，不影响受理，但应明确抵押范围不包含已经预售或转让的不动产权，并将该内容在不动产登记簿等附记栏内注记。 第二十六条 放宽在建建筑物抵押贷款资金用途限制，不再强制用于在建建筑物后续建设。 第五章 市场建设、服务与监管 第二十七条 国有建设用地使用权交易双方可自行协商交易，也可通过**土地二级市场交易服务平台、**省建设用地使用权二级市场网上交易系统公开交易，涉及企业国有资产交易的，应符合国有资产交易监督管理有关规定。转让、出租交易双方达成一致后签订书面合同。 第二十八条 市、县级自然**部门应当加强交易管理与不动产登记的有序衔接。 第二十九条 引入社会中介机构参与土地二级市场评估、咨询、法律服务等中介服务，引导其诚信经营。 第三十条 市、县级自然**部门**同级财政部门根据交易工作需要，****银行机构**设立保证金专用账户，代收代退、监管土地二级市场交易保证金。 第三十一条 国有建设用地使用权转让、出租、抵押涉及税费的，按照国家税收政策规定执行。 国有建设用地使用权二级市场网上交易服务费按《**省发展改革委关于降低产权交易服务收费等经营服务性收费标准的通知》（赣发改收费〔2017〕922号）、《**省发展改革委等七部门关于严禁公共**交易领域违规收费的通知》（赣发改公管〔2019〕275号）及《****省委****政府关于开展降低企业成本优化发展环境专项行动的通知》（赣字〔2016〕22号）规定执行。 第三十二条 国有建设用地使用权二级市场转让、出租、抵押过程中产生的需上缴财政的收益应及时足额上缴。 第三十三条 市、县级自然**部门**同级财政、税务、住建、市场监管、国资、法院等相关部门建立健全信息平台互通共享机制，实现土地二级市场交易及监管信息**共享。 第三十四条 人民法院在涉地处置决定作出前，应向自然**部门了解所涉不动产的权利、原出让合同约定的权利义务等情况。自然**部门依法履行协助执行义务，应当及时提供相应材料信息。****法院判决生效涉及土地使用权转让的案件，自然**部门应当配合执行。司法处置土地可通过土地二级市场交易平台交易。 ****事业单位国有划拨土地涉及转让、出租、抵押的，应符合国有资产交易监督管理有关规定，同时征求自然**部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。国有产权交易管理没有强制规定的，可通过土地二级市场交易平台交易。 第三十五条 建立健全土地二级市场的动态监测监管制度，完善监测监管信息系统，强化一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等衔接，加强对土地市场的整体调控。 第三十六条 完善土地市场信用体系，各地要结合实际，将信息发布、合同签订、履约情况、土地**利用等全流程纳入信用监管，并依法依规通过“信用中国（**）”进行公开公示，对失信责任主体实施联合惩戒。 第六章 附 则 第三十七条 本办法中市本级为本市**区、**区、**区、**管理局、**区、****开发区、高新开发区、红谷滩区。**县、**县、**县、**区对辖区内的土地二级市场管理可参照本办法执行。 第三十八条 法律、法规、规章等对土地二级市场交易另有规定的，从其规定。 第三十九条 本办法有效期5年，自2024年 月 日起施行。